Una vez se entienda incumplido el contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas y el arrendador persiga la restitución de la finca, le conviene realizar un requerimiento previo para impedir la posible enervación del desahucio por parte del inquilino.
En el contrato de arrendamiento, el arrendador cede la posesión de una finca al arrendatario (o inquilino) estando este último obligado al abono, en tiempo y forma, de las rentas y cantidades asimiladas que se hubiesen convenido en el contrato (pudiendo consistir las mismas en los gastos de luz, agua, IBI, etc.).
El incumplimiento de la obligación de dicho pago por parte del inquilino conllevará a la resolución de pleno derecho del contrato, esto quiere decir que el hecho de no abonar tales conceptos según lo convenido dará lugar a la finalización del contrato desde el momento en que se produjo tal incumplimiento.
La recuperación del inmueble
Entendida dicha resolución contractual, el arrendador sólo puede tomar posesión del inmueble cuando de forma voluntaria se la entregue el propio inquilino. En consecuencia, no podrá recuperarla a la fuerza, pues el Código Civil ampara en todo caso al arrendatario, prescribiendo el artículo 441 que «en ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello» y el artículo 446 que «todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión», siendo por ello preciso ejercitar la acción judicial de desahucio por falta de pago con la finalidad de poder recuperar el inmueble arrendado,-a la cual se podrá acumular la reclamación de las cantidades impagadas que se vayan devengando hasta que dicho arrendador tome posesión del bien en cuestión-.
El requerimiento previo para impedir la enervación
Así pues y dependiendo del caso, antes de iniciar una acción judicial conviene realizar un requerimiento previo de pago para impedir la enervación del desahucio por parte del inquilino.
La enervación del desahucio consiste en la facultad que ostenta el inquilino para dejar sin efecto la acción judicial de desahucio si procede a pagar al arrendador el importe de las cantidades reclamadas en la demanda además el de las que adeude en el momento de dicho abono, dentro del plazo conferido a tal efecto.
El arrendatario sólo podrá invocar dicha facultad una sola vez, pues en una ulterior reclamación judicial por la misma causa de impago, no cabrá alegar la enervación y por lo tanto habrá lugar al desahucio, salvo que demostrase que el cobro no tuvo lugar por causas imputables al arrendador.
Los requisitos para realizar una reclamación previa adecuada
Los requisitos que exige la jurisprudencia del Tribunal Supremo para poder realizar adecuadamente dicha reclamación previa y, por consiguiente impedir la enervación del desahucio, son:
- La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
- Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con claridad suficiente.
- Ha de referirse a rentas impagadas.
- Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que viene fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
- Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
En cambio, dicha jurisprudencia no exige que se comunique al arrendatario:
- Que el contrato va a ser resuelto.
- Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
Cuando el arrendatario evita ser notificado
Puede ocurrir que el arrendatario, versado ya en tales menesteres, quiera de forma voluntaria evitar ser notificado por la citada reclamación y con ello eludir sus efectos; de este modo, en tales casos, los tribunales han establecido que no cabría alegar indefensión alguna en el procedimiento judicial al no haber actuado éste con la diligencia razonablemente exigible.
Conclusión
Por todo ello, el requerimiento previo de pago se puede entender como un buen instrumento para intentar evitar la vía judicial y, en caso de desatención del contenido de tal comunicación por parte del inquilino, como un elemento a tener muy presente por el juez, en el que se demostraría la verdadera intención amistosa del arrendador para solventar la resolución contractual, a la par de evitar una posible enervación de dicha acción de desahucio.
El medio empleado para realizar tal comunicación puede ser muy variopinto, pero en definitiva debe ser fehaciente. Es por ello que es aconsejable, de cara a interponer la oportuna demanda de desahucio, el empleo del burofax, pues acredita tanto el contenido del requerimiento, como la entrega efectiva del mismo a su destinatario.